房产收并购方式

　　一、 直接对接项目方获取项目转让信息

　　在房地产政策的影响下，很多中小型房地产开发企业因资金短缺、流动性问题等，在对项目投入与收益分析之后，为解决企业自身困境会考虑将己方所持有的空地或在建工程项目转让给其他收购方，一般地产收购会更受收购方的欢迎，因为未开发的空地在规划、开发报建、投资测算与税务筹划、资产清算、债权债务更容易处理，又可以避开在建工程的转让手续与政策限制等等，缩短并购的时间与周期。项目方转让项目一般的情况有这几种：产业升级、转型发展、战略布局、业务发展、资金断链等等情况。

　　二、金融机构的项目转介信息

　　金融机构，如银行、信托、券商及基金公司等机构，为了增加客户黏性，持续服务房地产开发企业收购业务，分食收并购浪潮中的一分利益，往往会发动自身的机构资源优势，为房地产开发企业挖掘和推荐地产项目。但存在因专业不对口，缺少对项目前期的分析和研判。如果收购方具备优质的投资拓展团队，此种渠道也不失为一个获取项目的好方式。

　　三、法院拍卖等方式获取不良资产拍卖信息

　　无论是通过法院拍卖，还是银行、四大出售的不良资产包，经常涉及大量的土地和在建工程项目，但因涉及复杂的法律关系和繁琐的法律流程，很多风控能力相对较弱的收购方望而却步。但此类项目往往出售价格具有优势，对操作能力强、风控能力强的大型房地产开发企业而言也很值得的关注和投资。比如银行不良资产包经常以6-7折的价格出让，甚至有低于5折的情况。但值得关注的是因收购后产生的过户税费，也大大增加了收购成本，也是收购方在操作时需要认真测算的事项。

　　四、产权交易所的股转交易信息

　　国企/央企性质的房地产开发企业，此类企业转让房地产项目对应的股权时，需要走交易所挂牌转让的方式操作，一般是在一线城市城市的产权交易所，如北京产权交易所、上海联合产权交易所、深圳联交所等，根据交易所的规定，意向收购方要委托产权经纪机构作为收购方代理进场交易，因此收购方可以留意、挖掘和建立跟产权经纪机构的信息互动，从而扩大项目收并购的信息来源。北京华诺信诚财务顾问有限公司连续九年获北京产权交易所“十佳会员”荣誉，是国务院国资委指定的中央企业产权转让、资产转让和增资扩股交易平台的优秀会员机构。

　　五、第三方居间人(如律所、土地居间人等)项目推荐

　　房地产的土地居间市场活跃，特别是一线城市，很多机构或个人会延伸发展为土地居间的角色，收购方在对接这些机构或个人时要把握：1、项目方的可控性，即是否为一手信息，能否提供齐备的项目资料供收购方进行投资测算;2、前期初步的项目研判，即对收购方的需求能充分了解和把握，能对项目进行前期初步研判，提高收购方的项目需求匹配度;3、在收并购过程中所发挥的作用如何，如是否能准确协调转让方和收购方的关系，解决双方需求，是否能解决收购中的一些专业问题，提供专业建议等等。

　　六、从事土地前期整备的专业机构项目转让信息

　　目前很多城市的房地产项目历史遗留问题严重，因此也衍生了很多专业从事前期土地整备的机构，通俗理解就是“一级整理”。这些专业机构利用自身专业、政府资源和跟项目所在地的村委、产权人等关系的优势，对项目的历史遗留问题，从开发收益最大化的角度出发，通过项目规划指标(特别是容积率、土地性质变更、贡献面积、合法用地比例等)的同步落地，从而把已经“一级整理”好的土地或项目转让给房地产开发企业，以赚取高额溢价。

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