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募投项目用地审核关注重点

  1、拟以划拨方式取得募投项目用地


  募投项目涉及使用划拨用地的,监管层一般重点关注划拨土地使用权是否符合《划拨用地目录》规定的范围,(受让、租赁划拨土地的)是否履行法定审批程序(包括是否按要求办理了出让手续并交纳出让金或以转让、出租所获收益抵交出让金)。因此拟以划拨方式取得募投项目用地土地使用权的,发行人一般应当阐明该等划拨用地是否符合《划拨用地目录》规定的范围,并取得市县自然资源主管部门颁发的《建设用地批准书》和《国有土地划拨决定书》;尚未办理完毕划拨手续的,应当取得当地自然资源主管部门出具的说明文件,以确认取得项目用地不存在实质性障碍,确保项目实施不受影响。


  2、按土地类别划分


  土地使用权是企业赖以生产发展的物质基础,对于生产型企业尤为重要。IPO土地审核均会重点关注,对于不同类型的土地,审核关注点也有所差异。


  3、募投项目涉及集体建设用地


  再融资募投项目用地涉及集体建设用地的,监管层一般重点关注是否符合地方人民政府关于集体建设用地流转地方性法律法规的规定,集体建设用地的用途是否符合规划条件,是否已完成土地使用权登记,以及是否已履行了集体建设用地流转的集体经济组织内部决策程序、土地主管部门批准程序等手续。


  4、拟以出让方式取得募投项目用地


  上市公司再融资中募投项目用地尚未取得的,监管层一般重点关注募投项目用地是否可能存在重大不确定性/存在重大法律障碍,是否可能影响募投项目的实施等,并要求发行人披露“募投项目用地的计划、取得土地的具体安排、进度,是否符合土地政策、城市规划,募投项目用地落实的风险;如无法取得募投项目用地拟采取的替代措施以及对募投项目实施的影响等”。


  5、募投项目涉及租赁土地


  以租赁方式从国家、集体或他方取得土地使用权的,监管层一般重点关注土地的用途、使用年限、租用年限、租金到期后对土地的处置计划以及出租行为的合法合规性等问题。如果虽为租赁土地,但房产为自建的,如存在土地不规范的问题且短期内无法整改的,发行人还需要考虑将来因土地问题被处罚的责任主体、搬迁的费用及承担主体。


  6、拟以转让方式取得募投项目用地


  根据《城镇房地产管理法》和《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》(法函[2003]34号)的规定,违法转让土地使用权,可能面临“被处以没收违法所得,并处罚款”以及“转让合同被认定无效”的法律后果。因此,为判断转让方式取得国有土地使用权的合法合规性,根据《城市房地产管理法》等相关法规,需要确定土地原有取得方式(出让或划拨)、转让地块开发利用现状、是否存在抵押查封情形、是否有权属争议等情形以判断是否满足法定转让条件,应当履行何等转让手续。


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