未来房企在大湾区的机会在于三个方面：首先，满足改善性住房需求，在住宅绿色、环保、节能方面大有可为。其次，城市有机更新和住房改造的需求比较强烈，尤其是对于广州等房龄较老的城市。第三，专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间，并且从单纯的住宅租赁运营向社区运营延展。从日本龙头企业发展的经验看，大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。

　　人口集聚与收入增长的角度看，未来大湾区的住房需求有较强的支撑。第一，人口在城市之间的流通增强。在北京、上海等一线城市人口出现下降的情况下，广州、深圳的人口仍然保持快速的增长。未来广东省内以及周边省份人口仍将进一步向湾区集中。同时，交通基础设施高度联通使人口在城市之间交互流动，跨城市的购房需求会不断释放。2018年，深圳购房来源中20%来自香港，珠三角地区比例接近一半。第二，大湾区有望成为中国乃至全球经济增长最快的区域，收入的持续增长能够支撑起房价的上涨。

　　保守估计，到2020年，粤港澳大湾区由于人口导入和住房改善需求将带来1.3万亿平方米的住房需求。其中，人口导入增加约225万人，将带来7000万平方米住房需求;湾区人均住房面积增加0.78平方米，住房需求约5900万平方米。

　　面临住房需求的再集中，三个城市都在积极调整住房政策，建立面向未来的住房制度，克服现行住房模式中存在的固有矛盾。

　　在需求端，继续保持“房住不炒”的政策基调，政策的核心在于金融稳定政策，严格管控购房加杠杆行为，防止泡沫继续扩张。

　　在供给端，进一步丰富供给主体。广州要补齐私人租赁市场发展不充分的短板，新建租赁住房，鼓励发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场。深圳要更好发挥政府在保障低收入人群方面的作用，计划未来的住房供给中商品房、人才房、安商品房、租赁房按照4:2:2:2配置，避免过度市场化带来的不稳定性。

　　在这样的政策导向下，未来大湾区房地产市场会保持平稳健康的运行态势：低收入群体有健全的租赁市场，中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求，中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。多层次、多样化的住房供给将能从根源上有效抑制住房投机，使市场告别大起大落的周期轮回。

　　在市场需求和政策导引下，大湾区房地产市场是房企抢占的重中之重。但高杠杆、高周转的模式不再适应未来，取而代之的是精细化、长期化的运作。

　　未来房企在大湾区的机会在于三个方面：首先，满足改善性住房需求，在住宅绿色、环保、节能方面大有可为。其次，城市有机更新和住房改造的需求比较强烈，尤其是对于广州等房龄较老的城市。第三，专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间，并且从单纯的住宅租赁运营向社区运营延展。从日本龙头企业发展的经验看，大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。